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2023年度物业管理常见问题及解决措施(完整文档)

时间:2023-09-15 14:30:02 来源:网友投稿

下面是小编为大家整理的2023年度物业管理常见问题及解决措施(完整文档),供大家参考。

2023年度物业管理常见问题及解决措施(完整文档)

住宅物业管理是业主通过选聘物业服务企业等形式,对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维护、养护和管理,维护物业区域内的环境卫生和秩序的活动。

各地根据《物权法》和国务院《物业管理条例》,均相继出台有地方性物业管理条规,同时积极探索业主自治和政府依法监管相结合,房管部门负责物业行业发展管理监督,民政部门负责区街所辖社区业委会组建等指导监督,其他部门按各自职责负责物业管理活动的相关监督管理,将物业管理融入城市基层社会治理,初步形成业主、物业、社区“三方联动”机制。

各地在加强物业行业行政监管,有效促进其规范发展的同时,通过调研发现物业服务企业运营服务和财务管理、执行物业管理政策、物业行业行政监管等方面还存在一些问题,需要予以纠正和规范。

一、发现问题

(一)小区物业服务和财务管理存在的问题

1.小区物业企业未与业委会签订物业服务合同,造成物业服务缺乏合同依据,双方权益难以保障。有的小区物业企业未配齐服务人员,导致服务质量难以保证。

2.小区自管物业财务管理不规范,不设会计账簿,白条列支和将物业相关经费存放个人账户,现金收入达数百万元。有的小区业委会公共收益财务管理不规范,缺乏相应制约和监督。

3.小区物业公司未开设公共收益专户单独核算,公共收益被挤占挪用。有的物业企业将物业费和车辆停泊管理费收入不入账,直接坐支。

4.少数物业公司未按规定对公共性收益收支情况实行“四公开一监督”公示制度。

(二)物业管理政策执行存在的问题

1.相关职能部门协同治理小区工作不到位,未形成有效合力。一般物业服务投诉问题中,属于职能部门的问题较多,投诉集中在违章搭建、住改商、毁绿等方面。按规定涉及综合治理问题应由各相关职能部门进入小区处理。但目前有的部门主动参与小区治理的意识还不够强,还未形成有效合力机制。

2.房龄较长的小区物业收费偏低,物业企业运营较困难。有的地方普通住宅物业服务费及车辆停泊服务费指导价格,已经十多年未调整标准偏低,目前房龄较长的大部分小区物业费仍执行这一标准。市场化物业企业收不抵支,弃管不断发生。

3.部分专营单位将部分工作交由物业企业承担,加重企业负担。现行物业管理相关规定要求供水、供电等专营单位应服务到终端,收费到终端。目前仍有很多小区依然由物业企业维护到终端,代收业主相关使用费用。

4.老旧小区和还建小区公共部位维护维修难问题突出。老旧小区缴纳住宅专项维修资金金额小、比例低,还建小区普遍未设立住宅专项维修资金,共用部位共用设施设备维修缺乏固定资金来源,出现问题后维修难。

(三)物业行业行政监管存在的问题

1.落实整改不到位。有的地方房管部门未严格执行住宅小区物业服务行政监管巡查制度,督导巡查问题整改不及时,巡查发现问题整改完成率不高。

2.考评体系不完善。房管部门聘请第三方测评机构对物业小区开展满意度测评。有的对第三方测评考评指标设置不够科学,考评细则细化、量化不够,对聘请第三方测评机构监督机制还不够完善,考评结果准确性不高。

二、解决措施

(一)完善管理机制,强化职能分工,形成共管合力

深入贯彻落实《物权法》和国务院《物业管理条例》,建议适时修改物业管理地方性条规,依法厘清物业管理各方主体关系,明晰物业服务与政府管理、公共服务界限,促进职能部门依法行政,积极作为,加大对小区的综合治理力度,切实减轻物业企业的负担。市、区房管部门要加强物业行业监管,民政部门要加强对业主委员会组织管理的归口指导,促进物业服务市场健康发展。

(二)创新管理模式,促进基层治理,推进拓面提质

党建引领物业服务融入基层社会治理,打造“红色物业”,积极推进拓面提质,实现老旧小区物业管理全覆盖。要充分发挥“三方联动”机制,重点加强对小区自治物业管理,协调市场化物业企业积极参与,对自治物业进行有效补充。公益性红色物业企业在兜底老旧和弃管小区的同时,帮助自治物业规范自身服务行为,逐步引导自治物业走向市场化。

(三)加强街道指导,规范物业管理,提升综治力度

房管、民政部门要全面梳理物业管理条规中涉及业主委员会的相关条款,开展调查研究,适时出台对业主委员会的指导实施细则,规范业主委员会建设。建议将业主委员会建设情况纳入街道、社区综合治理考核内容,提高基层对业主委员会建设的重视程度,帮助指导业主委员会工作有序运行,促进物业管理融入基层社会治理。

(四)摸清房管现状,研究解难对策,落实资金来源

建议职能部门加强调查研究,针对老旧小区公共部位共用设施设备维修难、维修资金少,还建房无维修资金保障的情况,尽快制定相关政策,明确老旧小区和还建房维修资金的来源及渠道,保障共用设施设备日常维护和故障维修,确保小区业主居住和谐稳定。

(五)依据服务等级,调整收费标准,规范物业市场

建议职能部门根据《住宅物业服务等级标准》,尽快制定物业收费分级指导价格体系标准,促进建立质价相符的物业服务市场机制,为解决业主和物业企业之间的服务质量和收费价格争议,提供评判依据和解决路径。

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