下面是小编为大家整理的房地产行业：核心城市二手房新房4月房价租金报告，市场成交呈现较强复苏态势【精选推荐】,供大家参考。
报告正文
1、一二线城市逐步回暖
一线城市二手房 + 新房成交套数合计值今年以来累计同比 -24% （前值 -31% ）
,4
月同比
-9% （前值 -39% ），环比 +43% （前值 +208% ）。典型二线城市二手房 + 新房成交套数合计值今年以来累计同比 -24% （前值 -30% ）， 4
月同比 -16% （前值 -27% ），环比 +30% （前值 +308% ）。
图表
1、一二线城市二手房价格趋势
本轮成交价 最高价 2020.04 自最高 成交价（万元）
成交价 挂牌价（万元）
挂牌价
最高点时间 万/平米 万/平米 点回撤 2020.03 2020.04 环比 2020.03 2020.04 环比 北京 2017 年 3 月 6.69 5.81 -13%
5.61 5.81 3%
5.97 6.07 2%
上海 2017 年 4 月 5.73 5.15 -10%
4.91 5.15 5%
5.37 5.49 2%
深圳 2020 年 4 月 6.74 6.73 0%
6.34 6.73 6%
7.25 7.50 3%
天津
2017 年 3 月 2.92 2.52 -14%
2.46 2.52 3%
2.52 2.54 1%
石家庄 2017 年 9 月 1.78 1.55 -13%
1.53 1.55 1%
1.72 1.75 2%
廊坊 2017 年 3 月 3.17 1.81 -43%
1.80 1.81 1%
1.95 1.96 1%
济南
2018 年 5 月 1.97 1.77 -10%
1.79 1.77 -1%
1.91 1.93 1%
青岛 2018 年 5 月 2.51 2.14 -15%
2.05 2.14 4%
2.22 2.28 3%
烟台 2018 年 10 月 1.28 1.25 -2%
1.26 1.28 1%
1.25 1.27 1%
郑州 2017 年 11 月 1.77 1.39 -22%
1.37 1.39 2%
1.48 1.46 -1%
沈阳 2020 年 3 月 1.20 1.25 4%
1.20 1.25 4%
1.31 1.31 0%
大连 2020 年 3 月 1.46 1.51 4%
1.46 1.51 4%
1.68 1.70 1%
南京
2020 年 3 月 3.47 3.54 2%
3.45 3.54 3%
3.41 3.45 1%
无锡 2020 年 3 月 1.77 1.76 -1%
1.77 1.76 0%
1.96 1.94 -1%
苏州 2019 年 4 月 2.81 2.78 -1%
2.58 2.78 7%
3.12 3.13 0%
杭州 2020 年 2 月 3.56 3.55 0%
3.40 3.55 4%
3.82 3.84 0%
合肥 2020 年 2 月 1.78 1.73 -3%
1.70 1.73 2%
1.72 1.73 1%
惠州
2017 年 10 月 1.19 1.11 -7%
1.11 1.11 0%
1.95 1.96 1%
东莞 2020 年 3 月 2.20 2.29 4%
2.22 2.29 4%
2.49 2.49 0%
厦门 2020 年 2 月 4.85 3.62 -25%
3.92 3.62 -8%
4.59 4.37 -5%
武汉
2017 年 8 月 2.14 1.83 -14%
-
1.83 -
2.08 2.10 1%
长沙 2020 年 2 月 1.22 1.13 -7%
1.12 1.13 1%
1.22 1.22 0%
重庆 2020 年 2 月 1.45 1.35 -7%
1.31 1.35 3%
1.44 1.45 1%
成都 2018 年 5 月 1.73 1.60 -8%
1.54 1.60 4%
1.70 1.71 1%
西安 2018 年 6 月 1.67 1.51 -9%
1.45 1.51 4%
1.65 1.65 0%
资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理
图表
2、一二线城市成交量趋势
累计 4 月 4 月 2020.04 2020.04 2015-2019 月均成交（千套）
类型
同比 同比 环比 （千套）
所处分位数 区间（千套）
2015 2016 2017 2018 2019
新房 -39%
-49%
51% 4 (1/4 ， 1/2)
[1 ， 14]
9 7 4 4 5 北京 二手房 -27%
-4%
68% 13 (1/4 ， 1/2)
[4 ， 32]
16 22 11 13 12
合计 -30%
-20%
64% 17 (1/4 ， 1/2)
[5 ， 38]
25 29 15 17 17
新房 -41%
-20%
41% 10 (0 ， 1/4)
[2 ， 24]
17 17 11 10 11 上海 1
二手房 -28%
-2%
62% 25 (1/2 ， 3/4)
[5 ， 55]
30 31 13 14 20
合计 -33%
-8%
55% 35 (1/2 ， 3/4)
[6 ， 79]
47 48 24 24 31
新房 7%
27% 9%
3 (1/2 ， 3/4)
[1 ， 8]
6 3 2 2 3 深圳 二手房 38% 1%
-4%
8 (1/2 ， 3/4)
[2 ， 18]
10 8 5 5 6
合计 27% 8%
0%
11 (1/2 ， 3/4)
[2 ， 22]
16 11 7 8 10
新房 -3%
24% 26% 12 (1/2 ， 3/4)
[2 ， 21]
11 16 13 11 10 青岛 二手房 -8%
-3%
52% 5 (1/2 ， 3/4)
[1 ， 11]
3 6 5 4 4
合计 -5%
14% 33% 18 (1/2 ， 3/4)
[3 ， 29]
14 22 18 15 15
新房 -51%
-38%
29% 10 (1/2 ， 3/4)
[2 ， 20]
0 0 7 13 12 佛山 二手房 -41%
-34%
41% 4 (1/2 ， 3/4)
[1 ， 8]
0 0 4 5 4
合计 -49%
-37%
32% 14 (1/2 ， 3/4)
[2 ， 27]
0 0 11 18 16
新房 7%
8%
22% 7 (1/2 ， 3/4)
[2 ， 16]
9 11 6 5 6 南京 二手房 18% 8%
15% 10 (3/4 ， 1)
[1 ， 18]
8 13 7 5 7
合计 13% 8%
17% 16 (1/2 ， 3/4)
[3 ， 33]
17 24 13 10 14
新房 -27%
-9%
0%
4 (1/4 ， 1/2)
[1 ， 15]
4 6 3 4 5 无锡 二手房 0%
19% 69% 7 (3/4 ， 1)
[0 ， 9]
3 5 6 4 5
合计 -14%
8%
37% 11 (1/2 ， 3/4)
[1 ， 20]
7 11 9 8 10
新房 -22%
-34%
22% 7 (1/2 ， 3/4)
[2 ， 14]
8 6 6 6 7 苏州 二手房 -49%
-59%
5%
5 (1/4 ， 1/2)
[1 ， 16]
6 7 4 7 8
合计 -37%
-47%
14% 11 (1/4 ， 1/2)
[3 ， 25]
14 14 10 13 15
新房 -7%
7%
34% 7 (1/4 ， 1/2)
[1 ， 21]
9 12 8 7 6 杭州 二手房 -16%
16% 71% 7 (1/2 ， 3/4)
[0 ， 11]
5 8 7 4 4
合计 -11%
11% 51% 13 (1/2 ， 3/4)
[1 ， 30]
14 20 15 11 10
新房 2%
-11%
19% 1 (1/2 ， 3/4)
[0 ， 5]
3 2 1 0 1 厦门 二手房 -43%
-44%
39% 3 (1/2 ， 3/4)
[1 ， 8]
3 4 2 1 3
合计 -34%
-37%
32% 4 (1/2 ， 3/4)
[1 ， 13]
6 6 3 2 4
新房 -12%
13% 23% 16 (3/4 ， 1)
[0 ， 23]
8 7 4 10 14 成都 二手房 -59%
-60%
75% 5 (1/4 ， 1/2)
[0 ， 13]
6 9 6 7 10
合计 -31%
-22%
33% 21 (3/4 ， 1)
[0 ， 31]
14 16 10 18 24 资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理
1
上海二手房成交量数据来自信义房屋
图表
3、一二线城市二手房指标
业主成交周期（天）
议价空间（%）
价格调涨占比（%）
新增客源/新增房源
2020.03 2020.04
2020.03 2020.04
2020.03 2020.04
2020.03 2020.04 北京 161 161
-3%
-3%
12% 17%
13.2 9.9 上海 153 127
-3%
-3%
27% 32%
9.9 8.3 深圳 160 124
-3%
-3%
60% 58%
9.2 8.2 天津
192
181
-3%
-3%
12%
10%
11.5
11.2 石家庄 165 182
-3%
-4%
18% 15%
11.3 9.7 廊坊 150 153
-4%
-4%
28% 22%
5.2 4.0 济南
168
163
-3%
-3%
15%
14%
7.9
7.7 青岛 175 174
-4%
-4%
18% 16%
8.5 7.7 烟台 191 186
-3%
-3%
20% 16%
8.1 6.2 郑州 172 169
-4%
-4%
19% 16%
5.5 5.7 沈阳 147 133
-3%
-3%
38% 34%
11.2 7.4 大连 168 142
-4%
-3%
25% 26%
26.6 23.9 南京
173
151
-2%
-2%
29%
28%
7.2
7.0 无锡 119 109
-2%
-2%
30% 30%
6.4 6.1 苏州 147 119
-3%
-3%
29% 20%
7.4 6.9 杭州 184 161
-5%
-6%
27% 27%
6.8 5.8 合肥 167 149
-3%
-3%
27% 25%
7.9 6.6 惠州
206
150
-5%
-3%
31%
31%
3.4
2.5 东莞 97 103
-2%
-3%
57% 60%
7.9 6.8 厦门 225 139
-4%
-3%
29% 24%
8.7 6.8 武汉
-
193
-
-4%
19%
20%
19.0
4.8 长沙 169 135
-4%
-3%
20% 22%
6.9 4.9 重庆 159 144
-4%
-3%
15% 15%
13.7 9.9 成都 142 135
-1%
-1%
17% 15%
20.3 16.1 西安 151 134
-3%
-3%
22% 21%
8.1 11.2 资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理
1.1 、北京二手房市场 （1）
二手房成交套数 1-4 月累计同比-27%，4 月当月同比-4%，环比+68%。
（2）
成交价格，年初至今-2%，4 月环比+3%，同比-6%，自高点回撤-13%。
（3）
价格调涨占比，本月为 17%，较年初+4 个百分点。图表
4、北京 4 月主要指标
注：2015-2018 年月均新房成交量为 0.9/0.7/0.4/0.4 万套，二手房成交量为 1.6/2.2/1.1/1.3 万套，合计成交量为 2.5/2.9/1.5/1.7 万套
业主成交周期（天）
94 159 161 161 购房者成交周期（天）
77 88 95 99 新增客源量/挂牌房源量 5.6 21.7 13.2 9.9 新增客源量（万人）
12.5 9.6 19.2 22.7 新增挂牌房源量（万套）
2.2 0.4 1.5 2.3 注：2015-2018 年月均业主成交周期分别为 80/49/49/71 天，购房者成交周期为 38/36/58/76 天，客房比为 4.7/5.0/4.4/5.2
同比 同比 整租租金均值（元/平米·月）
86 81 81 81 -3%
-5%
租金回报率 1.7% 1.8% 1.7% 1.7%
房源 7 日内出租率 21% 13% 20% 24%
注：2016-2018 年月均租金分别为 69.4/75.8/85.0 元，租金回报率为 1.8%/1.5%/1.7%，房源 7 日内出租率为 37%/31%/35% 资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理 注：挂牌价成交价、购房周期反映楼市所处趋势，上行还是下行；调价占比、客房比反映楼市边际变化，反转还是延续
2019.04 2020.02 2020.03 2020.04 3 3
月
4 4
月
挂牌价格调涨占比 18% 8%
12% 17%
挂牌价格整体调价幅度 -2%
-2%
-2%
0%
议价空间 -4%
-3%
-3%
-3%
注：2015-2018 年月均挂牌价格调涨占比分别为 32%/59%/26%/18%
环比 环比 成交均价（万元）
6.2 5.4 5.6 5.8 4%
3% 挂牌价（万元）
6.1 5.8 6.0 6.1 4% 2%
累计同比 累计同比 新房成交量（万套）
0.7 0.2 0.2 0.4 -33%
-39%
二手房成交量（万套）
1.4 0.4 0.8 1.3 -36%
-27%
合计成交量（万套）
2.1 0.5 1.0 1.7 -35%
-30%
T…
图表
5、北京二手房价保持平稳 图表
6、北京整体成交量累计同比-30%
资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理
图表
7、北京新房累计同比-39%，二手房同比-27% 图表
8、北京涨价小区占比近期较稳定
资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理
图表
9、北京整体调价幅度近期回调 图表
10、北京议价空间回升
涨价幅度 (%)
整体调价幅度 (%, 右轴 )
降价幅度 (%)
议价空间 （%）
6%
0%
0%
4%
-1%
2%
-1%
-2%
0%
-2%
-3%
-2%
-4%
-4%
-3%
-5%
-6%
-4%
-6%
资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理 注：议价空间=（成交价-最后一次挂牌价）/最后一次挂牌价 资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理 北京新房成交量（套）
北京二手房成交量（套）
合计成交量（套）
45000
40000
35000
30000
25000
20000
15000
10000
5000
0
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
-10%
-20%
8.00
7.00
6.00
5.00
4.00
3.00
2.00
成交均价 ( 万元 )
新增挂牌房源每平米均价 ( 万元 )
新增挂牌房源每平米均价本月同比
新房成交累计同比
二手房成交累计同比
合计累计同比
调涨小区占比（ MA3 ）
二手房成交量（套，右轴， MA3 ）
200%
150%
100%
50%
0%
-50%
-100%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
30000
25000
20000
15000
10000
5000
0
2015-08
2015-11
2016-02
2016-05
2016-08
2016-11
2017-02
2017-05
2017-08
2017-11
2018-02
2018-05
2018-08
2018-11
2019-02
2019-05
2019-08
2019-11
2020-022010-01
2010-06
2010-11
2011-04
2011-09
2012-02
2012-07
2012-12
2013-05
2013-10
2014-03
2014-08
2015-01
2015-06
2015-11
2016-04
2016-09
2017-02
2017-07
2017-12
2018-05
2018-10
2019-03
2019-08
2020-012014-08
2014-12
2015-04
2015-08
2015-12
2016-04
2016-08
2016-12
2017-04
2017-08
2017-12
2018-04
2018-08
2018-12
2019-04
2019-08
2019-12
2020-042010-01
2010-06
2010-11
2011-04
2011-09
2012-02
2012-07
2012-12
2013-05
2013-10
2014-03
2014-08
2015-01
2015-06
2015-11
2016-04
2016-09
2017-02
2017-07
2017-12
2018-05
2018-10
2019-03
2019-08
2020-01
图表
11、北京批准上市楼盘本年减少 图表
12、北京销售/批准入市比值企稳回升
资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理
图表
13、北京新增客源量 4 月略有增长 图表
14、北京租金同比-5%，租金回报率约 1.7%
资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理 北京批准上市套数当年累计同比
北京销售套数 / 批准上市套数
北京销售套数当年累计同比
250%
200%
150%
100%
50%
0%
-50%
-100%
200%
150%
100%
50%
低于 100% 则库存上升
0%
新增客源量（万人）
新增挂牌房源量（万套）
整租 - 每平米租金均值（元）
房源 7 日内出租率 (% ，右轴 )
新增客源量 / 新增挂牌房源量（右轴）
100
50%
30
25
20
15
10
5
0
25 20 15 10 5 0 90
40%
80
30%
70
20%
60
10%
50
0%
2014-08
2014-11
2015-02
2015-05
2015-08
2015-11
2016-02
2016-05
2016-08
2016-11
2017-02
2017-05
2017-08
2017-11
2018-02
2018-05
2018-08
2018-11
2019-02
2019-05
2019-08
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